業主想利用物業套現時，最常見的選項是一按、二按、加按和轉按。名稱相近，但抵押次序、原有貸款是否保留、所需時間和風險都不同。選擇前先回答三件事：需要多少資金、何時要用，以及可承擔多少月供。
甚麼是一按？
一按是物業的第一順位抵押，常見於買樓或以新貸款完全清還舊按揭。若物業被出售，第一押記貸款人一般按優先次序獲償還，因此一按通常可獲較長年期和相對較低成本。
甚麼是二按？
二按是在一按仍然存在時，再把物業權益作第二順位抵押。二按貸款人清償次序在一按之後，風險較高，利率、年期和審批條件通常與銀行一按不同。申請時亦要查看原有按揭條款及相關同意。
甚麼是加按？
加按通常指向現有貸款機構增加貸款額，把物業升值或已償還本金形成的部分淨值套現。好處是毋須另設第二順位貸款，但仍要重新估價和審批，亦未必能配合很急的資金時限。
甚麼是轉按？
轉按是用新按揭清還舊按揭，可能同時降低利率、取得回贈、延長年期或套現。它涉及贖契、律師及新抵押程序，並要計舊按罰息和退回回贈等成本。
四個方案怎樣比較？
成本
一般先比較一按或轉按的長期成本，再看加按；二按可提供不同的時間和文件彈性，但應特別留意實際年利率、手續費和較短年期帶來的月供。
速度
銀行加按和轉按需要估價、信貸及法律程序；二按在部分個案可能較快，但並非所有物業或申請人都適合。
可套現金額
基本概念是認可估值乘以可接受貸款成數，再減去現有欠款及相關成本。實際金額仍受收入、信貸、物業類型和押記安排影響。
三個使用情境
裝修超支
若缺口可透過刪減工程或短期儲備處理，未必需要新增物業抵押；金額較大才值得比較加按、轉按與其他貸款。
生意短期周轉
先確認回款時間和最壞情況。若還款來源不確定，以住宅物業承擔營運風險要格外審慎。
整合高息債務
降低月供不等於債務減少。整合後若沒有停止新增債務，總負擔可能再次上升。
物業套現前的決策次序
先計淨值和可承擔月供，再檢查現有罰息期、原按條款和所需時間；其後比較總成本、抵押次序及退出方案。若兩個方案成本接近，應優先選擇條款較清楚、還款壓力較低的一個。
一按、二按、加按、轉按快速比較
一按通常用於買樓或建立第一順位抵押；二按保留一按並新增次順位貸款；加按由原貸款機構增加額度；轉按則以新貸款清還舊按。若重視長期成本，通常先研究一按、加按或轉按；若重視短期時效，二按可能納入比較，但要接受較高成本與抵押風險。
二按利息為何通常較高？
二按的清償次序在一按之後。若物業出售所得有限，二按貸款人的回收風險較高，因此定價、年期和費用往往不同。比較二按時應使用實際年利率和總還款額，並把法律費、估價費及中介費逐項列明。
二按可借多少？示例只可作框架
概念上可從認可估值乘以貸款人接受的總成數，再扣除一按尚欠本金及相關費用，估算潛在空間。例如物業雖有升值，但一按餘額仍高，二按額度可能有限。最終仍要通過還款能力、物業及信貸審批。
二按轉按的處理思路
若希望用新一按清還原有一按和二按，先確認新估值是否足以覆蓋兩筆欠款、罰息及費用，再看收入能否支持新貸款。整合後月供下降可能來自年期延長，必須同步比較總利息。
選擇方案的四步法
第一步：定義資金需要
列明金額、用途、最遲到帳日期和預計使用期。
第二步：計算物業淨值
用保守估值減去所有現有物業貸款，避免把最高估價當成必然。
第三步：比較總成本
把利息、費用、回贈、罰息、法律成本和年期放在同一期間比較。
第四步：設定退出方案
確認靠每月收入、出售資產、公司回款或日後轉按中的哪一項清還；不確定的收入不應當成保證。
物業套現最容易忽略的成本
除利息外，可能還有估價、律師、登記、中介、提前清還及舊有回贈退回等費用。若資金只使用數月，一次性成本佔比可能很高；若貸款使用多年，利率與年期則更關鍵。
短期需要與長期需要要分開
過渡數月的資金和長達十年的融資，不應只比較同一個月供。短期方案要有明確退出日期；長期方案要承受利率與收入變化。把兩種需要混在一筆貸款內，容易借多於實際所需。
二按前的最壞情境測試
假設樓價下跌、收入減少、原定回款延遲，以及利率或費用高於預期，重新計算月供及可出售後的餘額。如果任何一個情境已令家庭無法維持基本開支，便應降低貸款額或改變計劃。
貸款完成後仍要管理
設置自動還款和到期提醒，保存結單並定期檢查尚欠本金。若二按只是過渡安排，應在退出日期前預早準備轉按或清還文件。
重點總結：先回答核心搜尋問題
一按、二按、加按與轉按沒有絕對最好，只有是否配合需要。一按重視長期成本；加按保留原機構關係；轉按可重整條件並可能套現；二按則以較高風險換取不同的速度或彈性。比較時統一貸款額和使用期，再看實際年利率、總費用、抵押次序與退出方案。若無法清楚說明何時及如何還款，就不應只因物業有淨值而借盡。
最終行動清單
最終選擇前，把四個方案按成本、速度、貸款額、抵押次序、月供及退出方法評分。若某方案只在「速度」一欄領先，卻在成本和還款壓力明顯較差，便要確認資金時限是否真的值得付出差價。
#先了解再規劃｜Cash Credit 點樣睇
二線財務的價值可放在處理銀行時間或文件未必配合的個案，但不應把「快」變成唯一賣點。客戶應清楚知道物業是否被押記、每月供款、總還款、提前清還及拖欠後果，並有可執行的還款來源。
相關服務：比較一按、二按、加按及轉按後，可查看 Cash Credit 的樓宇按揭方案；若傾向不新增物業押記，亦可了解業主貸款方案。
常見問題 FAQ
已有一按可以再做二按嗎？
視乎原按條款、物業淨值、貸款人同意及申請人還款能力。
二按會否影響原有銀行按揭？
可能。新增押記或違約均可能牽涉原有按揭條款，申請前要查清。
加按與轉按哪個較平？
要比較新舊利率、回贈、罰息、律師費和年期，沒有固定答案。
二按可以轉按整合嗎？
部分個案可以，但需有足夠估值和還款能力，並處理各項押記。
套現會否令物業風險增加？
會增加總欠款及供款壓力；樓價或收入下跌時，緩衝會減少。
二按是否毋須通知一按銀行？
不可假設。原按契約可能對新增押記設有限制，應先查閱文件並取得專業確認。
樓價下跌會怎樣影響二按？
物業淨值會減少，日後轉按或出售的空間變窄；出售款不足時亦可能仍有欠款。
重要聲明
本文只供一般資訊，不構成按揭或貸款建議。實際利率、成數、抵押及批核條件以正式文件和個別情況為準。