持有物業而需要資金時，可以考慮業主貸款、加按或轉按套現。業主貸款通常是為物業持有人而設的貸款方案，部分產品屬無抵押貸款；樓宇按揭則以物業作抵押。兩者在實際年利率、貸款額、還款年期、申請時間、費用及物業風險方面均有差異。選擇之前，不應只比較每月供款，亦要留意實際年利率（APR）、總還款額及會否改動現有按揭安排。
甚麼是業主貸款？
業主貸款，又稱業主私人貸款，是為物業持有人而設的貸款方案。部分業主貸款屬無抵押貸款，一般毋須重新安排現有按揭；但不同貸款機構的產品性質、文件要求及審批準則並不相同，不能單憑「業主貸款」這個名稱判斷是否需要抵押。
貸款機構通常會要求申請人證明持有相關物業，亦可能綜合考慮收入、現有債務、信貸及還款紀錄、物業資料、貸款額和還款期。持有物業並不代表一定獲批，物業估值亦不等於可借金額。
甚麼是樓宇按揭？
樓宇按揭是以物業作為抵押的貸款安排。除了置業時申請的首次按揭，物業持有人需要套現時，亦可能透過加按或轉按增加貸款額。
由於有物業作抵押，樓宇按揭的利率一般較無抵押貸款低，還款期亦通常較長，因而較適合金額較大的長期資金需要。不過，申請通常涉及物業估價、收入審查、法律文件及其他程序；如借款人未能按時還款，物業亦可能面對被收回的風險。
業主貸款與樓宇按揭的7大分別
以下比較只屬一般情況，實際安排視乎貸款機構、物業和申請人的財務狀況而定。
| 比較項目 | 業主貸款 | 樓宇按揭 |
|---|---|---|
| 貸款性質 | 以物業持有人身份作為申請基礎，部分產品屬無抵押私人貸款。 | 明確以物業作抵押，貸款機構會在物業上設定相關押記。 |
| 是否需要抵押物業 | 無抵押業主貸款一般毋須把物業重新抵押，但仍可能需要提供業權或按揭資料。 | 樓宇按揭、加按及轉按均涉及物業抵押安排。 |
| 實際年利率 | 無抵押業主貸款的利率通常較高；應以實際年利率（APR）比較。 | 因有物業作抵押，實際年利率一般較低。 |
| 貸款額 | 可能按還款能力、收入、債務及物業資料綜合評估，未必等於物業估值的固定百分比。 | 通常與物業估值、尚欠按揭及適用按揭成數有關，較適合較大額套現。 |
| 還款年期 | 還款年期一般較短，實際年期視乎產品及審批結果。 | 還款期通常較長，可以攤分較大筆貸款。 |
| 申請及批核時間 | 所需程序通常較少，處理時間有機會較短。 | 往往涉及銀行審批、估價及法律程序，需要預留較多時間。 |
| 費用及物業風險 | 可能設有手續費、逾期費用或提前還款條款；逾期亦會帶來利息、追討及信貸影響。 | 可能涉及估價費、法律費、按揭保險費、罰息或其他轉按成本；未能還款可能直接涉及物業。 |
申請前應確認貸款協議是否包含抵押、押記或其他權利。比較時亦應以實際年利率（APR）為準，而不是只看月平息或每月供款，因為APR能較全面反映利息及相關費用。
業主貸款還款期越長，是否一定比較好？
不一定。較長年期通常可以降低每月供款，但支付利息的時間亦較長，總還款額可能因此增加。較短年期的每月供款較高，對現金流要求較大，但總利息可能較低。
例如同一筆貸款在利率及其他費用相同的情況下，分期60個月的每月供款一般會低於分期24個月；但由於利息計算期較長，最後支付的總成本可能更高。實際比較時應同時查看：
- 每月供款
- 實際年利率
- 全期利息及總還款額
- 提前還款費用
- 整個還款期內的負擔能力
業主貸款、加按、轉按及樓按套現有甚麼分別？
- 業主貸款：為物業持有人而設，部分產品屬無抵押貸款，未必需要改動現有按揭。
- 加按：向現有按揭銀行提高貸款額，將物業升值或已償還部分所形成的空間套現。
- 轉按套現：把按揭轉到另一間銀行或貸款機構，並在符合估值及審批要求下增加貸款額。
- 樓按套現：較概括的說法，可以包括加按、轉按或其他以物業作抵押取得資金的安排。
假如現有按揭利率較低，轉按前尤其要計算新舊按揭利率、罰息期、現金回贈條款、法律費及整體成本，避免為了取得額外現金而令整筆按揭變得更昂貴。
甚麼情況適合考慮業主貸款或樓按套現？
較適合先比較樓按套現的情況
- 物業有足夠可套現價值
- 能提供較完整及穩定的收入證明
- 所需資金額較大
- 不急於短期取得資金
- 希望以較長年期攤還
- 能接受重新安排按揭及相關費用
較適合先比較業主貸款的情況
- 不希望改動現有按揭
- 不希望辦理正式物業抵押
- 所需資金較急或使用期較短
- 貸款額未必值得重新安排整筆按揭
- 能承受較短年期及可能較高的借貸成本
以上只屬一般方向。最終選擇仍要視乎貸款額、取得資金的時間、收入穩定程度及總還款成本。
財務公司如何評估業主貸款額度？
不同財務公司的審批準則並不相同，一般可能考慮：
- 物業估值、類型及業權
- 物業是否仍有按揭及尚欠金額
- 申請人的收入及就業狀況
- 現有貸款、卡數及每月債務支出
- 信貸及還款紀錄
- 申請金額、用途及還款年期
- 整體還款能力及內部審批準則
物業估值只是其中一項審批因素，不代表申請人一定可以按某個固定百分比取得無抵押業主貸款。即使物業已經供滿，貸款機構仍可能評估收入及還款能力。
財務公司如何為物業估價？
貸款機構可能參考銀行或估價公司的估值，並比較同屋苑或同類物業的近期成交。樓齡、實用面積、樓層、景觀、物業狀況、業權和物業類型均可能影響估值。
網上估價通常只適合作初步參考。村屋、居屋、公屋、未補地價資助房屋、唐樓、聯名物業或其他特殊物業，可能需要額外文件或採用不同評估方法。最終貸款額亦不應簡單理解為「估值乘以固定成數」。
三個假設案例：應該選業主貸款還是樓按套現？
案例一：短期裝修費用
陳先生需要一筆相對較小的裝修費，希望較快取得資金，同時不想改動現有低息按揭。他可以先比較無抵押業主貸款，但仍要確認APR、手續費和總還款額。如果裝修金額較大，而且時間充足，亦可比較加按成本。
案例二：生意需要較大筆周轉資金
李女士的物業有一定可套現空間，而且收入文件較齊全。由於所需金額較大，她可以同時了解加按或轉按，並與業主貸款比較。評估重點不只是批核速度，而是全期利息、法律及轉按費用，以及會否失去原有較優惠的按揭條款。
案例三：現契物業但收入不固定
王先生已供滿物業，但屬自僱人士，收入每月有波動。現契物業並不代表一定容易獲批；貸款機構仍可能要求銀行紀錄、業務或收入證明，並評估現有債務及還款能力。他不應只按物業估值決定借貸金額。
申請業主貸款或樓按套現前應比較甚麼？
- 實際年利率（APR），而非只看月平息
- 每月供款及全期總還款額
- 還款年期及現金流壓力
- 手續費、法律費及其他收費
- 提前還款條款及罰息期
- 逾期利息和其他逾期費用
- 是否需要抵押、押記或登記
- 會否改動現有按揭及其優惠
- 貸款機構是否持牌
- 自己能否持續承擔整個還款期的供款
業主貸款與樓宇按揭常見問題
業主貸款一定是無抵押貸款嗎？
不一定。「業主貸款」是市場上常見的產品稱呼，部分屬無抵押私人貸款，部分安排則可能涉及物業權益。申請前應查閱貸款協議，確認是否涉及抵押、押記或其他權利。
業主貸款需要交樓契嗎？
視乎產品和審批要求。無抵押業主貸款一般毋須把樓契交予貸款機構作抵押，但仍可能需要提供土地登記、按揭結單或其他業權證明。
仍然供緊樓可以申請業主貸款嗎？
一般可以先作查詢，但是否獲批會視乎尚欠按揭、收入、現有債務、還款能力及貸款機構準則而定。
業主貸款會否影響現有按揭？
無抵押業主貸款未必需要改動現有按揭，但新增債務會增加每月供款負擔，亦可能影響日後的信貸或按揭審批。
業主貸款是否免查TU？
不一定。不同機構會採用不同的信貸評估方法。「不只依賴TU評分」不等於完全不查閱信貸報告，亦不代表保證批核。申請人應直接向貸款機構確認。
現契物業是否一定較容易獲批？
不一定。現契代表物業沒有尚欠按揭，但貸款機構仍可能評估收入、債務、信貸紀錄及還款能力。
居屋、公屋或村屋業主可以申請嗎？
視乎貸款機構接受的物業類型、房屋資助限制、業權及個別審批要求而定。不應假設所有類型均適用。
業主貸款利息通常高於樓按嗎？
如果業主貸款屬無抵押貸款，其利率通常高於以物業作抵押的樓宇按揭。不過，實際成本仍要比較APR、手續費、年期及總還款額。
業主貸款最長可以分多少期？
不同產品的還款期並不相同，最長年期亦可能因申請人及審批結果而調整。應以貸款機構提供的還款表及貸款協議為準。
業主貸款、加按及轉按應該如何選擇？
短期、較小額而又不希望改動現有按揭，可以先比較業主貸款；需要較大金額、時間較充足及希望以較長年期攤還，則可比較加按或轉按。任何選擇都應以APR、總還款額、相關費用及物業風險作決定基礎。
總結：按資金需要比較整體成本
業主貸款通常較靈活，可能毋須改動現有按揭，適合部分短期或中等金額的資金需要；樓按套現的利率一般較低、年期較長，但程序及物業風險亦較高。沒有一種方案適合所有業主。
選擇前應先確定所需金額和還款時間，再比較APR、總還款額、費用、現有按揭影響及最壞情況下的物業風險。如對條款有疑問，應要求貸款機構以書面解釋，並在簽署前仔細閱讀貸款協議。
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