未補地價居屋業主有機會申請貸款，但要先分清楚貸款是否以物業作抵押。真正無抵押的業主私人貸款，與以居屋作抵押的加按，在房署批准、利率、貸款額、還款期、費用及物業風險方面均有明顯分別。
簡單而言，如果貸款真正不涉及物業抵押、重新按揭或押記，一般不屬於居屋加按；不過，申請人仍應向貸款機構及房署確認實際安排。若貸款涉及未補地價居屋的按揭、重新按揭，則通常需要事先取得房屋署署長批准，之後再由銀行或貸款機構獨立審批。
甚麼是未補地價居屋？
未補地價居屋，是指業主尚未向政府繳付補價、仍受資助房屋轉讓限制規管的居屋單位。業主以折扣價購入單位，因此在出售、按揭或重新按揭等安排上，不能完全當作一般私人住宅處理。
「未補地價」不等於業主完全不能借貸。真正關鍵是貸款合約會否以居屋作抵押、設定押記、重新安排現有按揭，或讓貸款機構取得與物業相關的權利。即使產品名稱包含「業主貸款」，亦不代表它一定屬於物業按揭；申請前必須查清楚貸款性質和合約條款。
未補地價居屋業主可以申請哪些貸款？
未補地價居屋業主可了解的方案主要包括無抵押業主私人貸款、居屋加按。兩者的申請程序、可借金額、成本與風險不同，應按資金需要、時間、還款能力和物業狀況比較。
方案一：免樓契的業主私人貸款（無抵押）
業主私人貸款通常以申請人的業主身份作為其中一項評估資料，但如果產品是真正無抵押貸款，便不會把居屋正式抵押予貸款機構。申請時一般毋須交出樓契作抵押，但貸款機構仍可能要求提供差餉單、按揭供款紀錄或其他業權證明，以核實業主身份。
「免樓契」並不等於免審批、免查閱信貸資料或保證批核。貸款機構仍可能評估申請人的收入、現有債務、信貸及還款紀錄，以及實際還款能力。由於沒有物業作抵押，貸款額及還款期可能較按揭短，而實際年利率亦可能較高。
如貸款真正不涉及物業抵押、重新按揭或押記，一般不屬於居屋加按。不過，產品名稱不能代替合約條款；簽署前應確認合約有沒有按揭、押記、轉讓權益或其他涉及物業的安排，並向貸款機構及房署查詢是否需要批准。
方案二：居屋加按
居屋加按是以物業作抵押。對未補地價居屋而言，加按並非單純由業主與銀行自行決定。業主需向房委會申請將有關居屋物業重新加按，但房委會只會就非常極端的情況作考慮。
根據香港房屋委員會及房屋署資料，如要按揭、重新按揭或作額外按揭，一般須事先取得房屋署署長批准。房署通常會按業主是否面對財政困難，以及貸款是否用於不可預見和緊急的個人或家庭開支作考慮。
房署列出的常見例子包括醫療費、家庭成員教育費、殮葬費、離婚或分居相關款項，以及生意出現財政困難等。個案是否獲批仍視乎證明文件和實際情況，並非提出上述用途便一定獲批。
取得房署批准後，業主仍須向認可銀行或接受存款公司等機構申請貸款。房署批准只代表准許進行相關按揭安排，不等於銀行必然批出貸款；銀行仍會審視物業估值、收入、債務、信貸紀錄和供款能力。
業主私人貸款 vs 居屋加按
兩類方案沒有絕對優劣。無抵押業主私人貸款一般程序較直接，毋須重新安排現有按揭，但成本可能較高、貸款額及年期可能較有限；居屋加按涉及房署批准、按揭審批、費用和物業風險。
快速比較
| 比較項目 | 業主私人貸款 | 居屋加按 |
|---|---|---|
| 是否以物業抵押 | 真正無抵押產品不會把居屋作抵押。 | 涉及物業按揭及房署審批。 |
| 是否需要房署批准 | 如真正不涉及抵押、重新按揭或押記，一般不屬於居屋加按，但仍應確認實際合約安排。 | 未補價居屋須事先取得房署署長批准。 |
| 樓契或業權文件 | 一般毋須交出樓契作抵押，但可能要提供業權證明。 | 通常涉及按揭及法律文件。 |
| 實際年利率 | 一般可能高於有抵押按揭，須以實際年利率（APR）比較。 | 按揭利率一般較低，但要計算相關費用及總利息。 |
| 貸款額與還款期 | 通常按收入、債務、信貸和還款能力評估。 | 亦會受物業估值、未償還按揭、批准條件及銀行審批影響。 |
| 批核時間 | 文件齊備時程序可能較直接。 | 涉及房署、估價、銀行及法律程序，一般需較多時間。 |
| 未能還款的後果 | 會影響信貸紀錄，貸款機構亦可按合約追討欠款。 | 除信貸及追討風險外，亦可能直接涉及已抵押物業。 |
加按會帶來甚麼影響？
加按同時會增加總債務。決定前應把一次性費用、每月供款、整段還款期的總成本，以及未能還款時的物業風險一併計算。
首先，原有按揭可能需要重新安排。如果仍在罰息期內，提前清還或轉走按揭可能產生罰息；新安排亦可能涉及律師費、估價費和行政費。
其次，套現後的本金和總債務會增加。延長還款期可以降低短期月供，但不代表成本較低；供款年期越長，累積利息可能越多。
第三，物業上的按揭或押記紀錄可能影響日後出售、再轉按或融資安排。若未能按時還款，有抵押貸款的後果可直接涉及物業。
兩個假設案例
案例一：急需一筆較小的家庭醫療費
假設居屋業主急需一筆相對較小的醫療開支，希望較快取得資金。業主可先比較真正無抵押的業主私人貸款，了解實際年利率、月供和總還款額；如果考慮居屋加按，則要預留時間處理房署批准和銀行審批。兩個程序互相獨立，即使用途屬房署可能考慮的情況，也不代表貸款必然獲批。
案例二：突發急需資金週轉
如突發急需資金週轉，申請業主貸款時間相對較快。
申請前要問清楚的8個問題
- 貸款是否真正無抵押？
- 合約會否在物業上設定按揭、押記或其他權利？
- 是否需要房署批准？由誰負責申請及提供文件？
- 實際年利率、每月供款及總還款額是多少？
- 有甚麼手續費、法律費、估價費、罰息或提前還款費？
- 貸款會否改動或清還現有按揭？
- 逾期或未能還款會有甚麼後果？會否直接涉及物業？
- 貸款機構是否持有香港所需牌照？
常見問題
未補地價居屋是否一定不能借貸？
不是。業主可以了解無抵押私人貸款；如安排涉及居屋按揭、重新按揭，則通常須先取得房署批准，再接受銀行或貸款機構審批。
業主私人貸款是否需要交樓契？
真正無抵押的業主私人貸款一般毋須交出樓契作抵押，但貸款機構可能要求業權證明。申請人應核對合約是否包含按揭、押記或其他物業權利。
無抵押居屋業主貸款需要房署批准嗎？
如貸款真正不涉及物業抵押、重新按揭或押記，一般不屬於居屋加按；但不同產品的合約安排可以不同，申請前應向貸款機構及房署確認。
獲房署批准是否等於銀行一定批核？
不是。房署批准與貸款審批是兩個不同程序。銀行或貸款機構仍會評估物業、收入、債務、信貸紀錄及供款能力。
居屋仍在供款可以申請業主私人貸款嗎？
仍在供款不代表一定不能申請。貸款機構會按現有按揭供款、收入、其他債務及還款能力作整體評估，結果以個別審批為準。
免樓契是否等於不會影響物業？
不一定。「免樓契」只表示一般毋須交出樓契作抵押，不能單憑這個名稱判斷合約是否涉及物業。簽署前應仔細查看按揭、押記及追討條款。
居屋業主貸款是否免查TU？
不應一概而論。不同貸款機構有不同審批準則，即使產品不只依賴TU評分，亦可能查閱信貸資料或評估還款紀錄。「免TU」亦不代表免審批或保證批核。
業主私人貸款與加按套現應該如何選擇？
需要較小額或較急的資金，而且不希望改動現有按揭，可先比較無抵押業主私人貸款；需要較大金額或較長年期，則可了解加按或轉按套現，但要把房署批准、費用、時間和物業風險納入決定。
總結
未補地價居屋業主並非完全沒有借貸選擇。短期或較小額資金需要，可以先了解真正無抵押的業主私人貸款；如需要以物業加按，則應先確認房署批准條件，再比較銀行審批、實際年利率、各項費用、總還款額及物業風險。
無論選擇哪種方案，都不應只看貸款額或每月供款。申請前應索取完整條款，確認貸款性質及未能還款的後果，再按自己的還款能力作決定。想了解產品安排，可參閱Cash Credit業主貸款產品資料；實際貸款額、利率、年期及條款以最終審批結果和貸款協議為準。