業主貸款

持有物業而需要資金時，可以考慮業主貸款、加按或轉按套現。業主貸款通常是為物業持有人而設的貸款方案，部分產品屬無抵押貸款；樓宇按揭則以物業作抵押。兩者在實際年利率、貸款額、還款年期、申請時間、費用及物業風險方面均有差異。選擇之前，不應只比較每月供款，亦要留意實際年利率（APR）、總還款額及會否改動現有按揭安排。 甚麼是業主貸款？ 業主貸款，又稱業主私人貸款，是為物業持有人而設的貸款方案。部分業主貸款屬無抵押貸款，一般毋須重新安排現有按揭；但不同貸款機構的產品性質、文件要求及審批準則並不相同，不能單憑「業主貸款」這個名稱判斷是否需要抵押。 貸款機構通常會要求申請人證明持有相關物業，亦可能綜合考慮收入、現有債務、信貸及還款紀錄、物業資料、貸款額和還款期。持有物業並不代表一定獲批，物業估值亦不等於可借金額。 甚麼是樓宇按揭？ 樓宇按揭是以物業作為抵押的貸款安排。除了置業時申請的首次按揭，物業持有人需要套現時，亦可能透過加按或轉按增加貸款額。 由於有物業作抵押，樓宇按揭的利率一般較無抵押貸款低，還款期亦通常較長，因而較適合金額較大的長期資金需要。不過，申請通常涉及物業估價、收入審查、法律文件及其他程序；如借款人未能按時還款，物業亦可能面對被收回的風險。 業主貸款與樓宇按揭的7大分別 以下比較只屬一般情況，實際安排視乎貸款機構、物業和申請人的財務狀況而定。 比較項目 業主貸款 樓宇按揭 貸款性質 以物業持有人身份作為申請基礎，部分產品屬無抵押私人貸款。 明確以物業作抵押，貸款機構會在物業上設定相關押記。 是否需要抵押物業 無抵押業主貸款一般毋須把物業重新抵押，但仍可能需要提供業權或按揭資料。 樓宇按揭、加按及轉按均涉及物業抵押安排。 實際年利率 無抵押業主貸款的利率通常較高；應以實際年利率（APR）比較。 因有物業作抵押，實際年利率一般較低。 貸款額 可能按還款能力、收入、債務及物業資料綜合評估，未必等於物業估值的固定百分比。 通常與物業估值、尚欠按揭及適用按揭成數有關，較適合較大額套現。 還款年期 還款年期一般較短，實際年期視乎產品及審批結果。 還款期通常較長，可以攤分較大筆貸款。 申請及批核時間 所需程序通常較少，處理時間有機會較短。 往往涉及銀行審批、估價及法律程序，需要預留較多時間。 費用及物業風險 可能設有手續費、逾期費用或提前還款條款；逾期亦會帶來利息、追討及信貸影響。 可能涉及估價費、法律費、按揭保險費、罰息或其他轉按成本；未能還款可能直接涉及物業。 申請前應確認貸款協議是否包含抵押、押記或其他權利。比較時亦應以實際年利率（APR）為準，而不是只看月平息或每月供款，因為APR能較全面反映利息及相關費用。 業主貸款還款期越長，是否一定比較好？ 不一定。較長年期通常可以降低每月供款，但支付利息的時間亦較長，總還款額可能因此增加。較短年期的每月供款較高，對現金流要求較大，但總利息可能較低。 例如同一筆貸款在利率及其他費用相同的情況下，分期60個月的每月供款一般會低於分期24個月；但由於利息計算期較長，最後支付的總成本可能更高。實際比較時應同時查看： 每月供款 實際年利率 全期利息及總還款額 提前還款費用 整個還款期內的負擔能力 業主貸款、加按、轉按及樓按套現有甚麼分別？ 業主貸款：為物業持有人而設，部分產品屬無抵押貸款，未必需要改動現有按揭。 加按：向現有按揭銀行提高貸款額，將物業升值或已償還部分所形成的空間套現。 轉按套現：把按揭轉到另一間銀行或貸款機構，並在符合估值及審批要求下增加貸款額。 樓按套現：較概括的說法，可以包括加按、轉按或其他以物業作抵押取得資金的安排。 假如現有按揭利率較低，轉按前尤其要計算新舊按揭利率、罰息期、現金回贈條款、法律費及整體成本，避免為了取得額外現金而令整筆按揭變得更昂貴。 甚麼情況適合考慮業主貸款或樓按套現？ 較適合先比較樓按套現的情況 物業有足夠可套現價值 能提供較完整及穩定的收入證明 所需資金額較大 不急於短期取得資金 希望以較長年期攤還 … Read more